Meski Tumbuh Positif, Tapi Pengembang Jangan Lengah
Meski tren pertumbuhan nilai penjualan properti pada quartar 2 (Q2) tahun 2021 di wilayah Jabodebek dan Banten tumbuh signifikan, tapi para pengembang jangan lengah. Isu-isu yang diperkirakan muncul pada tahun 2022 adalah kenaikan PPN menjadi 11 % dan suku bunga bank diprediksi Bank Indonesia akan naik pada akhir 2022. Fenonema ini perlu disiasati oleh pengembang!
Indikator perekonomian nasional menurut sumber Badan Pusat Statistik tahun 2021 menunjukkan kondisi membaik sejak pandemi di awal tahun 2021. Laju perekonomian nasional telah mengalami pertumbuhan positif pada Q2-2021 sebesar 3,31% (qtq), meskipun sebagian masih ditopang oleh tingkat pembelanjaan negara. Namun demikian hampir semua sektor industri mengalami pertumbuhan lebih baik di Q2-2021.
Fenomena itu menurut data Indonesia Property Watch 2021, tren pertumbuhan nilai penjualan rumah Jabodebek (Jakarta Bogor Depok dan Bekasi) serta Banten menunjukkan tren positif. Bahkan Q2 2021, menurut Ketua Indonesia Propery Watch, Ali Tranghanda, pada Q2 tahun 2021 pasar Perumahan Jabodebek dan Banten mengalami pertumbuhan nilai penjualan 24,4 persen (qtq).
Meskipun pada QI 2020 (awal pandemi) penjualan rumah di Jabodebek dan Banten masih mencatat nilai penjualan sebesar Rp1,304,047,831,624 atau 81,4%. Angka ini anjlok pada Q3 2020 menjadi Rp1,077,703,486,513 atau minus 174 persen. Baru di Q4 2020 bergerak naik Rp 11,168,941,713,114 atau 8.5%. Tapi awal tahun 2021 sempat terun menjadi 7.2%, namun setelah itu trennya terus bergerak positif.
Ali menambahkan, Q3-2021 pasar perumahan Jabodebek-Banten mengalami pertumbuhan nilai penjualan cukup tinggi 53,5% (qtq) melanjutkan tren kenaikan sejak akhir 2020. Sementara pertumbuhan unit terjual pada Q2-2021 tumbuh 12,4% (qtq). Pertumbuhan ini lebih rendah dari peningkatan nilai penjualan yang mengindikasi bahwa harga rata-rata unit terjual lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya.
Namun demikian, tingkat penjualan 2020 lebih rendah dibandingkan 2017 saat pasar properti sedang dibawah. Sebaliknya nilai penjualan tercatat lebih tinggi dibandingkan 2017. Bahkan nilai penjualan terus mengalami kenaikan lebih tinggi lagi pada tahun 2021 sampai Q3 .
Sampai Q3/2021 pasar perumahan terus terkonsentrasi di segmen menengah-atas. Meskipun belum memperlihatkan kejenuhan, namun para pelaku pasar jangan lengah. Semakin cepat peningkatan yang terjadi, puncak siklus akan semakin cepat terjadi dan kemungkinan pasar akan kembali ke segmen yang lebih ‘membumi’.
Lebih lanjut ditambahkan, harga rata-rata unit terjual di Jabotadebek dan Serang mengalami pertumbuhan 36,6% (qtq) menjadi Rp 1.044.343.878. Kenaikan tertinggi harga rumah terjual rata-rata terjadi di Tangerang dan sekitarnya sebesar 66,9% sebagai indikasi lebih banyak rumah terjual di segmen menengah atas. Sedangkan penurunan tertinggi harga rumah terjual rata-rata sebesar 19,8% terjadi di Cilegon sebagai indikasi minat pasar bergeser ke segmen menengah.
Sedangkan berdasarkan unit terjual, wilayah Cilegon mengalami pertumbuhan unit tertinggi mencapai 175% dibandingkan triwulan sebelumnya dan terendah di wilayah Serang yang turun 3,6%. Kenaikan unit rumah di Cilegon ini lebih didominasi oleh segmen menengah-bawah.
Berdasarkan nilai penjualan, kata Ali, wilayah Cilegon membukukan pertumbuhan nilai penjualan tertinggi mencapai 120,6 persen dibandingkan triwulan sebelumnya, diikuti Tangerang sebesar 75,8 persen dan sekitarnya dan terendah di wilayah Bekasi 10%.
Sementara pergerakan pasar terus memperlihatkan pergeseran ke segmen menengah sampai atas. Peningkatan cukup tinggi terjadi di segmen harga > Rp 1 miliar. “Peningkatan juga terjadi di segmen Rp 300-500 juta. Namun tren penurunan di segmen harga < Rp 300 juta secara umum terus mengalami penurunan,” ujranya kepada pelakubisnis.com, November lalu.
Kebijakan penghapusan/pengurangan PPN untuk rumah ready stock yang dimulai sejak 1 Maret 2021 berdampak positif bagi penjualan rumah ready stock. Hal ini tergambar dari peningkatan sebesar 661,0% selama Q1- 2021 meskipun kebijakan ini baru berjalan 1 bulan.
Beberapa pengembang besar yang memiliki rumah ready stock mengalami peningkatan penjualan. Sebagian pengembang mempercepat pembangunan rumahnya melalui unit pre-cast untuk mengejar batas waktu siap huni sampai Desember 2021.
Menurut Ali, sektor properti tidak kehilangan daya beli. Indikatornya Dana Pihak ketiga (DPK) kembali tumbuh dua digit pada April 2021. Di mana simpanan nasabah bank dengan nominal di atas Rp 5 miliar masih tinggi.. Boleh jadi fenomena ini menjadi pemicu sektor properti tidak kehilangan daya beli.k kehilangan daya beli.
Ali menambahkan, beberapa indikator yang membuat sektor properti tidak kehilangan daya beli Pertama, pertumbuhan ekonomi bergerak kian membaik. Kedua, suku bunga kredit kepemilikan rumah saat terendah sepanjang sejarah, yaitu di kisaran 6,2 persen sampau 4,5 persen. Ketiga, stimulus dan insentif property terbanyak dan terbesar sepanjang sejarah. Keenam silklus properti sedang di bawah. Ketujuh sektor komoditi mulai bertumbuhan. Dan kedelapan pandemi belum seluruhnya selesai, tapi ekfektivitas vaksin terus meningkat.
Namun demikian, kata Ali, ada isu-isu pada tahun 2022 yang perlu diwaspadai, yaitu disetujui oleh DPR tentang tarif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) akan naik menjadi 11% persen dan menjadi 12 persen pada tahun 2025.
Indonesia Property Watch (IPW) memperkirakan pasar properti masih lesu. Oleh karena itu. IPW mengusulkan BPHTP diturunkan menjadi 2,5%. Prediksi Bank Indonesia kenaikan suku bunga di penghujung tahun 2022.
“Oleh karena itu, pengembang jangan lengah. Investor punya batas daya beli untuk membeli properti. Pasar menengah ke atas akan melemah?,” ujarnya serius seraya menambahkan bahwa kebijakan pajak jangan sampai kontra produktif dengan kinerja sektor properti saat ini. Apalagi Covid-19 masih “membayang-bayangi”, juga menjadi kewaspadaan para pengembang. [] Siti Ruslina
