Makro Ekonomi Belum Membaik, Pemilik Ruang Kantor Terapkan Sewa Fleksibel

Kendati permintaan ruang kantor mulai membaik, tapi pemilik ruang kantor enggan menaikkan tarif sewa. Pengembang masih fokus mengisi ruang kantor yang kosong, untuk menjaga okupansi agar tetap stabil.

Permintaan ruang kantor kuartal 1 2025 di Jakarta mengalami peningkatan dibandingkan periode yang sama tahun 2024. Namun demikian, peningkatan awal tahun 2025 di sektor perkantoran belum begitu bagus karena kondisi makro ekonomi belum terlalu baik, di samping pemilik ruang perkantor masih berhat-hati menaikkan tarif sewa ruang kantor terutama tingkat hunian yang masih rendah.

Menurut Ferry Salanto, Head of Research, Colliers Indonesia, ketidakpastian ekonomi juga menyebabkan penyewa masih enggan melakukan komitmen sewa jangka panjang. Pemilik gedung biasanya menerapkan sewa yang lebih fleksibel, misalnya fleksibiitas dalam kontrak. “Ada fungsi untuk merenovasi gedung dan fitur gedung yang ramah lingkungan, terutama bagi pemilik gedung yang punya anggaran memadai,” kata Ferry dalam Collier Media Briefing, pada 14/4.

Lebih lanjut ditambahkan, ada beberapa gedung yang fokus pada modernisasi keberlanjutan untuk meningkatkan daya saing tarif gedung bagi bisnis yang ingin masuk ke Jakarta sampai kuartal I ini, kita belum melihat ada proyek bangunan gedung baru. Artinya total pasokan tetap stabil. Di Central Business District (CBD) Jakarta total pasokan 7,38 juta M2. Ketiadaan pasokan ini mencerminkan kehati-hatian pengembang untuk memulai proyek baru. Walaupun mungkin di beberapa tempat peluang itu masih ada, tapi pengembang cenderung  membangun kantor yang lebih kecil dan terintegrasi dengan proyek-proyek properti lainnya.

“Beberapa pengembang menyesuaikan untuk peluncuran proyek supaya selaras dengan proyeksi permintaan pasar. Mereka sudah sangat aware dengan keadaan pasar,” katanya seraya menambahkan pengembang jika  ada rencana mengembangkan proyek baru biasanya akan sangat memperhatikan kondisi pasar.

Sampai tahun 2028 ini, tambah Ferry, diperkirakan ada tambahan 100.000 M2 tambahan ruang kantor baru di CBD dan di luar CBD ada sekitar 240.000 M2 dalam periode 2025 – 2028. “Angka ini merupakan jumlah pasok yang sangat moderat. Kami lihat hal ini seharusnya bisa membantu menyeimbangkan antara supply dan demand, tentunya harus dibantu dengan kondisi pasar yang lebih baik buat sektor perkantoran” jelas Ferry.

Ferry menambahkan, tingkat penyerapan  jumlahnya masih moderat karena ketidakpastian ekonomi atau ekonomi yang belum benar-benar pulih. Kondisi ini mempengaruhi minat pelaku usaha membuka kantor di Jakarta. Beberapa sektor fokusnya lebih efisiensi bisnis dan menyesuaikan dengan kebutuhan tenaga kerjanya. Biasanya kebutuhan tenaga kerja sejalan dengan luas kebutuhan perkantoran.

“Ada beberapa rencana ekspansi kantor yang tertunda karena kondisi ekonomi global, walaupun Jakarta masih dipandang sebagai hub bisnis yang ideal, bagi perusahaan-perusahaan yang ingin memperkuat kehadirannya,” tambah Ferry.

Sementara kantor secara fisik, menurut Ferry, masih dianggap penting untuk mendukung kegiatan opersional. Perusahaan multinasional memperlihatkan pembukaan kantor di Jakarta, walaupun belum pulih sepenuhnya.

Sedangkan okupansi ruang kantor, tambah Ferry, naiknya tipis dari kuartal sebelumnya. Ada kenaikan tidak terlalu signifikan. Tapi CBD masih tetap menarik bagi perusahaan multinasional untuk alamat bisnis yang premium. Proyeksi hingga akhir tahun 2025, permintaan ruang kantor membaik, tapi levelnya moderat. Kita belum bisa mengharapkan sektor kantor ini akan pulih sepenuhnya sampai akhir tahun.

Beberapa sektor seperti logistik, perusahaan asuransi dan pertambangan, kata Ferry, masih menunjukkan minat yang tinggi terhadap ruang kantor baru. “Kami juga melihat relokasi penyewa yang terus berlangsung  dengan fokus pada gedung-gedung baru yang berkualitas tinggi. Ini sebenarnya menggambarkan tanda pemulihan paska pandemi, walaupun belum bisa melihat perubahan yang sangat signifikan,” jelasnya.

Ferry melihat ada beberapa rencana  perusahaan internasional yang ekspansi, tapi masih tertahan. Mereka masih menunggu sinyal positif untuk melihat perkembangan selanjutnya. Namun demikian, tren ruang kantor untuk gedung grade A di CBD cukup meningkat, sewa lebih kompetitif dan mereka bisa menyediakan lingkungan kerja yang modern dan lebih fleksibel.

“Tren yang terjadi sekarang adalah unit kantor yang lebih kecil dengan layout yang fleksibel semakin banyak peminatnya,” jelas Ferry. Perusahaan-perusahaan cenderung memilih ruang kantor yang sesuai dengan kebutuhan bisnis yang terus berkembang.

Sementara tarif sewa ruang kantor, menurut Ferry, secara umum, pengembang tetap memprioritaskan ruang kosong agar terisi. Fokusnya mengisi ruang kosong dibandingkan dengan menaikan tarif sewa. “Sekarang ini banyak pemilik gedung kesulitan menaikkan tarif sewa,” katanya. Pemilik gedung fokusnya menyerap ruang kosong dan menjaga okupansi agar tetap stabil.

“Untuk menarik penyewa, pemilik gedung mempertahankan harga sewa saat ini. Strategi ini diterapkan pemilik gedung untuk tetap kompetitif karena masih beradaptasi,” jelasnya sambil menambahkan, langkah-langkah yang diambil pemilik gedung adalah menjaga harga sewa agar tetap stabil. Bila perlu melakukan penyesuaikan harga sewa, tapi biasanya diikuti dengan melakukan perbaikan fasilitas seperlunya. Kemudian memastikan bahwa gedung dalam kondisi prima dan terawat, sehingga meningkatkan daya tarik gedung agar sesuai dengan bisnis yang terus berkembang.

Tarif sewa gedung kantor pada kuartal 1 tahun 2025  tercatat Rp221.081 di CBD dan Rp160.189 di luar CBD. Tarif sewa ini relatif stabil dibandingkan kuartal 4 tahun 2024. Tarif sewa gedung-gedung premium grade A di CBD dan di luar CBD masih berjarak 15 sampai 25 persen lebih rendah dibandingkan periode sebelum pandemi.

Ferry menambahkan, selama ini masih sewa ruang kantor didominasi pasar tenant market. Artinya disesuaikan dengan kebutuhan tenant-nya. Tenant market masih memberi keuntungan kepada penyewa untuk mendapatkan ruang kantor yang lebih baru dan bagus dengan harga yang lebih kompetitif. Kecenderungan ini diperkirakan sedikit melambat pertumbuhan tingkat hunian  di luar CBD.

Menurut Ferry, diperkirakan pasar perkantoran belum berdampak langsung akibat kebijakan kenaikan tarif yang dilakukan Presiden Trump dan efisiensi pemerintah terhadap sektor perkantoran. Kebijkan tersebut lebih terkait pada arus perdagangan akibat tarif ekspor naik. Perusahaan bisnis yang terkait langsung dengan perdagangan internasional, akan mengkaji ulang struktur perusahaan, termasuk kebutuhan ruang kantor di masa  mendatang.

Ferry mengharapkan pemerintah dapat memfasilitasi kerja sama dan perjanjian dagang baru, untuk menarik minat investor asing berekspansi ke Indonesia dan selanjutnya akan mendorong permintaan ruang kantor jangka panjang.

“Kebijakan pemerintah akan efisiensi budget bisa jadi akan mempengaruhi sektor swasta. Apabila ini terjadi, tentunya akan mempengaruhi tingkat permintaan ruang kantor di masa mendatang,” tandas Ferry. [] Siti Ruslina/foto ilustrasi utama: website Colliers Indonesia