Ignasius Untung: Godaan Gaya Hidup VS Memiliki Rumah

Sisihkan gaji Anda minimal 30% untuk tabungan kepemilikan rumah. Bila budaya ini tidak dibangun sejak  mulai bekerja, maka sulit bagi anda memiliki rumah ketika masanya tiba. Godaan gaya hidup bagi kelas menengah, terkadang lebih kuat dibandingkan memprioritaskan memiliki rumah.

Ekonomi yang masih melambat beimplikasi pada bisnis properti. Oleh karena itu, bagi para pengembang perlu berhati-hati dalam me-launching produk-produk properti baru. Pasalnya produk-produk properti yang lama saja , recoverage belum selesai.

Menurut pengamat properti dari  rumah123.com, Ignasius Untung, saat ini kelihatan over supply, walaupun sebetulnya tidak over supply. Hal ini disebabkan karena under demand. Padahal supply-nya normal-normal saja, tapi karena demand-nya turun, sehingga kelihatannya over supply.

Apalagi belakangan ini terjadi perubahan gaya hidup. Kaum milenial misalnya, lebih suka melakukan kegiatan travelling, meskipun rumah masih mengontrak. Sementara kebutuhan rumah yang belum terpenuhi atau backlog masih sangat tinggi. “Jangan sampai kondisi ini terjadi,” kata Untung serius.

Justru fenomena yang terjadi saat ini, kata Untung, travelling itu wajib. Kalau hal demikian berlanjut, dikhawatirkan bisa terjadi seperti di Hongkong. Di sana kondisinya kontra sekali. Jual apartemen di Hongkong tak perlu waktu satu bulan, tapi 3 jam apartemen habis terjual. Dan rasio kepemilikan rumah di Hongkong hanya 40%. Dari total penduduk hanya 40% yang punya properti sendiri, sisanya kontrak,” ujarnya seraya menambahkan kontrakan di sana semakin “seram”. Ada kontrakan rumah seperti “peti mati”, yang luasnya hanya 2 x 1 meter, tempat tidur dan kakinya sudah berada di atas closet.

Ada lagi istilahnya rumah “kandang burung”, rumah persis seperti kandang burung. Kenapa hal ini bisa terjadi? Menurut Untung karena ada orang-orang yang sudah kaya dan teredukasi bahwa properti itu prioritas. Tapi ada orang-orang yang secara ekonomi tidak kuat, tapi tidak distract untuk membeli properti dulu. “Grup orang pertama itu akan menderek harga properti naik, grup kedua semakin tidak mampu, sedangkan uangnya dipakai untuk yang lain-lain. Akhirnya ngontrak terus,” katanya. Bila kondisi disini tidak dibenahi, bisa jadi Indonesia akan seperti Hongkong.

Sementara kelas menengah ke bawah, kata Untung, relatif lebih aman. Sebab, kelas bawah itu tidak mempunyai “mimpi’ macam-macam, seperti mimpi liburan ke Singapura dan lain-lain. Mimpi mereka hanya punya rumah atau punya mobil. Kategori ini berada di segmen perumahan dengan nilai antara Rp 200 – Rp 300 juta. Di segmen ini tidak ada masalah!

Sementera, di segmen pasar antara Rp 300 juta – Rp 2 milliar, kata Untung, sangat “ngeri” melihatnya. Sebab, dari segi penghasilan untuk membeli rumah seharga Rp 400 juta, angsuran perbulan mencapai Rp 3 juta. Artinya mereka yang mempunyai penghasilan Rp 10 juta perbulan. “Jadi, orang yang mempunyai penghasilan Rp 10 juta/perbulan, itu kan godaannya banyak. Dia mau ke Jepang. Mampu ngga? Mampu,” jelasnya.

Untung memberi contoh harga rumah Rp 200 juta,-.  Angsuran Rp 1,5 juta, artinya gajinya Rp 4,5 juta. Masyarakat yang punya gaji Rp 4,5 juta tidak mimpi mau pergi ke Jepang. Di segmen ini mimpinya tidak macam-macam. “Yang berbahaya adalah di kelas menengah, mimpinya banyak,” kata Untung serius.

Sementara di Indonesia segmen yang terbanyak di segmen menengah. Jumlah di segmen ini sangat dominan, kemudian uang yang berputarnya juga besar. Di hampir seluruh produk (produsen) menyasar  segmen kelas menengah. “Akhirnya produk-produk properti kalah di segmen ini,” jelas Untung.

Ia menambahkan, dari dulu sampai sekarang Indonesia tidak pernah belajar dari negara tetangga kita, Singapura. Di sana pada tahun 1950-an tingkat kepemilikan properti cuma 40%. Hari ini tingkat kepemilikan property di sana mencapai 90% lebih. Apa yang dilakukan pemerintah Singapura? Mereka membangun suatu lembaga Housing Development Board  (HDB). Ini lembaga milik pemerintah yang kerjanya membangun apartement, harga disubsidi dan sistemnya inden. Kalau warga Singapura ingin apartemen, datang ke HDB untuk membeli apartement. Project-project properti yang dibangun HDB tidak ada yang profit, semuanya disubsidi negara.

Sayang di Indonesia mempunyai BUMN perumahaan, Tapi BUMN perumahan ini tetap mencari profit. “Mau sampai kapan Indonesia seperti ini. Harusnya sudah saatnya Indonesia mempunyai HDB,” tambah Untung lagi. Perlu diketahui HDB di Singapura itu juga tidak membuat harga properti di Singapura tertahan. Harga properti di sana tetap naik terus. Kalau di Indonesia BUMN-nya diperakukan seperti swasta.

Seharusnya kata Untung, rumah-rumah bersubsidi dibuat oleh pemerintah. Pemilik rumah subsidi ini tidak boleh lebih dari satu rumah. Sementara proyek perumahan pemerintah, di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) hanya diperuntukan untuk rumah kelas bawah sekali yang harga rumah sekitar Rp 144 juta.

Padahal menurut Untung, yang butuh tolong itu sebenarnya segmen menengah sampai harga rumah maksimal Rp 2 milliar. Untuk rumah Rp2 milliar, angsuran perbulannya mencapai Rp15 juta. Untuk bisa membeli rumah senilai itu, harus memiliki gaji Rp 45 juta per bulan. “Orang yang gajinya Rp 45 juta, gaya hidupnya lebih tinggi dibanding dengan rumah Rp2 milliar,” ujarnya serius.

Selama ini yang ditolong pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan UMR (Upah Minimum Regional). Padahal penghasilan masyarakat di atas UMR itu juga butuh ditolong.

Untung memberi contoh, satu program pemerintah yang sebenarnya bagus tapi tidak direalisasikan sampai sekarang adalah Tabungan Kepemilikan Rumah (Taperum). Selama ini hanya pegawai negeri yang memiliki program tersebut. Belum seluruh pegawai di Indonesia memiliki program tabungan kepemilikan rumah. Seharusnya program ini dapat diterapkan, seperti Program Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) Ketenagakerjaan.

“Ini menurut saya program bagus. Harusnya potongannya jangan tanggung-tanggung. Jangan hanya satu, dua persen dari gaji. Sepuluh persen langsung. Kalau saya pribadi potong langsung 30% dari gaji,” urainya serius.

Kenapa potong sampai 30%? Kata Untung, ketika karyawan ingin membeli rumah, maka cicilan rumah sebesar 30% dari gaji. Kalau kita membiasakan potong gaji sebesar 30% dari gaji, maka ketika waktunya harus memiliki rumah, tambah Untung, kita tak merasa berat menghadapi kondisi seperti itu.”Berat diawal karena ada pemotong besar saat baru bekerja, tapi kalau sudah berjalan, kita tak merasakan berat lagi,” lanjutnya. Rencananya pemerintah akan memberlakukan program Taperum di seluruh pegawai di Indonesia. Kabarnya dalam tahun ini program tersebut akan “ketok palu” pada tahun ini.

Selama ini, kata Untung, kita hanya diajarkan bagaimana caranya mencari uang. Tidak pernah diajarkan bagaimana mengelola uang. Umumnya kebiasaan masyarakat kita — menabung – tergantung dari sisa uang gaji. “Konsep demikian salah! Seharusnya ditabung dulu berapa persen, baru sisanya dipakai untuk keperluan lain. Kalau kebiasaan menabung tergantung dari sisa gaji, ya ada kalanya gaji tak bersisa,” tandasnya mengunci percakapan. []