Mira Adyanti, Bisnis Properti Bergerak Lambat

Harga properti tiga tahun terakhir  terkoreksi cukup dalam. Diperkirakan baru bergairah kembali pada 2020. Namun demikian di segmen perumahan kelas bawah tetap tinggi permintaan, walau supply-nya tak mampu terpenuhi.

Lima tahun terakhir ini begitu berat bagi Era Mira menjalankan bisnis broker properti. Bila pada 2011 sampai 2014  masih mampu mencapai target penjualan per tahunnya, tapi sejak 2015 sampai 2018 tak mampu mencapai target. “Sejak tiga tahun terakhir ini target penjualan saya tidak tercapai,” kata Direktur Era Mira, Mira Adyanti kepada pelakubisnis.com pada minggu pertama Pebruari 2019.

Sementara target penjualan dari tahun ke tahun harus meningkat. Bila pada 2011, misalnya, ia dipatok target penjualan sebesar Rp 3 milliar per tahun. Target penjualan  pada periode itu dari tahun ke tahun terus meningkat. “Baru tiga tahun terakhir ini saya tak mampu mencapai target penjualan yang ditetapkan manajemen,” kata Agent Properti Era Mira yang sempat mendapat peringkat 15 besar penjualan properti tingkat nasional dari perusahaan agen properti Era Indonesia.

Mira mengambil contoh, kenapa harga rumah terkoreksi jatuh sangat rendah. Di Pondak Indah Jakarta Selatan yang dulu harga tanahnya  sekitar Rp 50 juta/m2 pada tahun 2015, sekarang harganya jatuh menjadi Rp 30 juta/m2 pada tahun 2018 lalu. “Di Jalan Wolter Mongonsidi Jakarta,  pada 2015 harga tanah bisa mencapai Rp 100 juta/m2, tapi tahun 2018 harga tanah di sini jatuh. Tahun lalu ditawarkan dari Rp 65 – 70 juta/m2,” lanjut Mira.

Daerah-daerah prime area seperti Jl. Mulawarman, Kertanegara dan Sriwijaya Jakarta Selatan harganya mahal. Daerah-daerah tersebut, kata Mira, sudah ada perubahan peruntukan. Sebut saja di Jalan Cikajang, Jakarta Selatan, sebetulnya area pemukiman. Tapi sekarang lihat daerah tersebut banyak bermunculan café, restaurant dan perkantoran. “Seharusnya peruntukannya tidak boleh untuk perkantoran,” urainya serius.

Sementara untuk menentukan tata ruang perkotaan, kata Mira, tergantung dari peran pemerintah provensi dan DPRD dinilai lamban mengantisipasi akselerasi percepatan ekonomi di suatu daerah. Padahal bisnis properti ini dinamis. Di satu daerah tidak ada pembangunan apa-apa kalau tidak ada yang yang meng-create daerah tersebut. “Saya konsultan di sini (Era-red). Jadi, saya harus bekerja secara professional untuk melihat suatu perkembangan di suatu daerah,” kata Mira.

Menurutnya sejak beberapa tahun terakhir ini pertumbuhan bisnis properti bergerak lambat sekali. Apalagi pada tahun lalu, bisnis properti sangat terkoreksi Namun demikian, segmen pasar di bawah middle class yang harganya Rp 148 juta, pasarnya sangat bagus sekali. “Pemerintah memberi dukungan pendanaan dari perbankan. Tapi memang tiap tahun pemerintah memberi pagu (batasan pembiayaan_red) dari pemerintah,” katanya serius.

Lebih lanjut ditambahkan, program tersebut merupakan terobosan yang baik. Tetapi satu juta rumah yang dicanangkan pemerintah berat sekali terealisasi. Target tahun kemarin saja tidak tercapai. Mungkin hanya sekitar 400.000 unit yang tercapai. Hal ini disebabkan karena keterbatasan lahan. “Lahan-lahan yang ada kan sudah ada punya. Sebetulnya lahan-lahan pemerintah yang idle, misalnya lahan bekas perkebunan yang tidak dilanjutkan. Ini modalnya murah,” katanya serius. Sebab, basic pembelian tanahnya saja maksimal Rp150.000/m2 paling tinggi, barusan proyek perumahan kelas bawah tersebut bisa memenuhi keekonomiannya. Proyek rumah rakyat dengan harga Rp 148 juta, kata Mira, rasanya tidak bisa dibangun di daerah perkotaan.

Sedangkan di segmen millennial kelihatannya tidak terikat dalam satu tempat. Ada kecenderungan anak-anak millennial lebih suka travelling. Sedangkan untuk kebutuhan hunian, mereka lebih suka menyewa di apartemen.

Di samping itu, belakangan ini pemerintah, melalui BUMN Kereta Api Indonesia (KAI) membangun apartemen di tanah-tanah KAI. Akan tetapi, sifat dari hunian di situ bukan kepemilikan, melainkan sewa  sekian belas tahun, walaupun masih bisa diperbaharui. “Tapi status tanahnya HPL (Hak Pemilikan Lahan) di atas kepemilikan KAI,” kata Mira seraya menambahkan saat ini strata title Hak Milik Atas Unit di Atas HPL. Status ini bukan hak milik, melainkan hak sewa yang bisa diperpanjang. PT KAI sekarang sedang dipikirkan untuk mengembangkan model hunian seperti ini.

Mira melihat pemanfaatan lahan milik KAI menjadi solusi bagi kaum millennial dalam memperoleh hunian. Saat ini, kata Mira sedang dibangun transit oriented development (TOD) di lahan-lahan milik KAI.

Tapi jangan salah juga, lanjut Mira, nanti  yang beli di situ jangan investor lagi. Yang beli harus betul-betul user, bukan mencari keuntungan. Tapi untuk mengontrol hal demikian tidak gampang. Buktinya rumah susun Tanah Abang. Konsepnya dulu diperuntukkan bagi orang-orang yang tidak mampu. Tapi realisasinya, kini pemiliknya justru kebanyakan orang-orang yang mampu, karena sudah dipindahtangankan kepada pihak ketiga, dengan cara menjual “di bawah tangan”. Tidak menutup kemungkinan kasus di Rumah Susun Tanah Abang juga dapat terjadi di apartemen-apartemen TOD yang dikembangkan KAI.

Mira melihat pada awal Januari ini ada pergerak yang cukup bagus. Namun demikian belum banyak yang melakukan eksekusi. Kelihatan investor  mulai hati-hati menginvestasikan dananya. “Yang dibutuhkan pelaku ekonomi itu adalah kebijakan yang tepat, strategis, tidak ada kolusi dan konsisten dari suatu kebijakan,” katanya sambil menambahkan diperlukan kemudahan dalam mengurus perizinan.

Saat ini menurut Mira investor properti sedang “tiarap”, sedang wait and see. Mereka yang mau beli saat ini adalah end user, bukan investor. “Tapi saya prediksi pada 2020 dan 2021 bakal bagus, kalau pemerintahan ini stabil bagus,” ujarnya. Dengan catatatn secara politik aman dan gejolak internasional juga aman

“Saya sebagai broker, dengan membuka kantor Era di sini sempat ditahan karena tidak ada perizinan. Padahal di Indonesia ini, siapa saja bisa menjadi broker, tidak kena pajak. Sementara saya dikejar-kejar pajak. Di sini tidak benarnya kita,” komplain Mira sebagai broker properti yang resmi dan membayar pajak setiap ada transaksi yang dilakukan. Sementara broker-broker yang tidak resmi tidak dikenakan pajak.

Padahal untuk menjadi broker properti, lanjut Mira, butuh pengetahuan yang cukup tentang suatu produk (properti-red). Butuh akses yang banyak. Untuk menjadi broker properti yang professional tidak mudah. Diperlukan pengetahuan yang holistic yang berhubungan dengan properti.

Sementara Mira melihat, ada kehati-hatian investor dalam menggelontorkan investasi di bidang properti disebabkan karena kebijakan dan daya beli masyarakat yang melemah. Dari sisi Broker yang resmi, misalnya, terkadang ternodai oleh tindakan-tindakan “aparat” yang memberi label broker illegal. Padahal Era broker resmi tergabung dalam Asosiasi Broker Indonesia. “Kita ini tidak dilindungi dengan bagus, sementara kewajibannya dikejar,” kata Mira. Sebagai informasi setiap transaksi yang dilakukan broker, maka komisi yang diperoleh broker langsung dipotong pajak 10%.[] Siti Ruslina/Yuniman Taqwa