Melihat Celah Sektor Properti Yang Prospektif

Meski pertumbuhan bisnis properti pada tahun ini kurang signifikan, tapi ada beberapa sektor  properti yang  cukup menarik. Diantaranya Pergudangan, Perkantoran di wilayah tertentu dan kreatifitas mengemas produk properti yang efisien.

Menurut Senior Associate Director Research Colliers International, Ferry Salanto, untuk mengetahui sektor-sektor properti yang prospektif,  harus dilihat properti yang income producing atau produk properti yang dapat menghasilkan. Sebab, bila properti itu ada hasilnya, otomatis harga pun akan terapresiasi dengan mudah.

Ferry melihat tidak semua project property bisa menghasilkan return yang sesuai ekspektasi. Artinya, membeli properti sekarang dengan harga A, maka “besok” dijual dengan harga A+ 2. Bagaimana caranya untuk mengetahui itu? Caranya membeli properti yang  income producing. “Apartemen untuk individu baik, untuk korporasi bisa membangun apartemen dengan harapan ke depannya ada yang beli karena lokasinya bagus dan  harganya sesuai dengan barang,” jelas Ferry.

Lebih lanjut ditambahkan harga apartemen itu dilihat dari konsep, quality dan harga sesuai dengan product-nya. Kemudian harga apartemen di satu kawasan sebesar Rp 40 juta/m2. Kalau membangun apartemen dengan product  kemasan besar (dua bedroom, tiga bedroom dll), mungkin agak sulit menjualnya. Tapi kalau pengembang mengemas dengan unit yang lebih menarik karena cicilannya bisa diterima banyak konsumen. “Jadi memang packaging dari product harus manarik,” katanya lagi.

Walaupun setiap sektor properti, kata Ferry, masih ada cela. Di sektor perkantorannya, misalnya, yang tersambung dengan transportasi MRT, akan menjadi value menarik bagi penyewa perkantoran. Sebab, penyewa korporasi tidak hanya melihat harga sewa semata, tapi juga melihat akses bagi karyawannya.

Walaupun di daerah-daerah pinggiran mulai bermunculan kawasan perkantoran. Fenomena itu, menurut Ferry tidak terlalu banyak.  Sebab berbicara masalah bisnis perlu habitat. Misalnya di SCBD habitat bisnisnya sudah terbentuk. Kemudian di TB Simatupang juga habitatnya sudah terbentuk. “Kenapa  perkantoran mulai bergeser ke Serpong, misalnya, maka harus dilihat dulu type of business. Misalnya trading atau shipping, bisa saja berkantor di Kelapa Gading atau di kota. Sedangkan seperti perbankan perlu exposure sebagai citra. Tapi, bank itu punya branch office, ada data center. “Kalau untuk kegiatan data center, call center ngapain harus sewa di kawasan Sudirman yang mahal. Artinya ada split bagian mana yang harus berkantor di pusat bisnis dan bagian mana yang nggak mesti berkantor di pusat bisnis,” urainya serius.

Sementara sektor pergudangan, kata Ferry, salah satu sektor yang cukup baik. Apalagi sektor logistik di Indonesia masih agak bermasalah. Pengiriman barang yang suka tertunda dan kawasan logistik juga belum terintegrasi. Kemudian kalau kita lihat kawasan industri juga sekaligus menjadi pusat produksi.

Sejak beberapa tahun lalu, kata Ferry, Colliers International, melihat kawasan pergudangan cukup menarik. Colliers Internasional mulai menawarkan kepada investor masuk ke kawasan pergudangan. Terutama  investor yang punya komitmen  ingin menyewa sejak awal. “Ini sebenarnya peluang. Perusahaan logistik, seperti operator DHL, mereka kadang-kadang cuma sewa gudang. Ada nggak yang ingin membangunkan gudang buat mereka dengan kontrak 10 tahun?,” lanjutnya.

Beberapa kawasan pergudangan seperti di Marunda, Bekasi dan beberapa tempat sudah mulai mendekatkan ke end user supaya lebih efisien. Kalau kita lihat, tingkatan serapan huniannya tinggi, di atas 80%. Jadi, memang peluangnya masih cukup besar. Apalagi sekarang pemerintah membangun koneksivitas dari Jakarta sampai Surabaya. “ Itu kan sebenarnya potensi semua untuk membangun  pusat-pusat logistik,” jelasnya.

Kemudian perkembangan e-commerce, tokopedia, lazada dan sebagainya. Semuanya membutuhkan pergudangan. Ini baru dari sisi ritel online saja kebutuhan pergudangan sudah cukup besar. “Kalau kita lihat return dari pergudangan itu paling tinggi di antara sektor properti yang lain,” tambahnya seraya menambahkan bahwa yield bisa mencapai 8 – 9 persen.

Pengembang sudah mulai melihat itu, tapi pengembang perlu komitmen kontrak jangka panjang. Walaupun sebenarnya membangun gudang ready stock, pasarnya ada. “Harus ada spekulatif sedikit untuk bisnis pergudangan, karena ke depan ada saja korporasi yang butuh gudang ke depannya.

Selain itu, ada indokator lain yang membuat industri pergudangan akan prospek ke depan. Dengan kebijakan pemerintah mengembangkan era industri 4.0, maka kapasita produk akan meningkat berkali-kali lipat karena semuanya dijalankan secara otomanitasi. Kondisi demikian juga membutuhkan pergudangan

Belum lagi program tol laut yang mengkonektifitaskan antar pulau di Indonesia. Sedikitnya ada lima pelabuhan hub dalam skala besar ( Panjung Priuk, Jakarta, Tanjung Perak, Surabaya, Belawan, Sumatra Utara, Makassar New Port, di Makasar dan di Irian Jaya). Sementara ada pelabuhan feeder yang menghubungkan antar satu wilayah ke pelabuhan hub. Kebijakan tol laut ini akan membutuhkan kawasan pergudangan  di pelabuhan-pelabuhan tersebut.

Di Patimban, Subang Utara, sekarang sedang dipersiapkan pelabuhan untuk  otomotif. “Saya dengar Jepang sudah mulai ikutan investasi di situ. . Mereka melihat banyak perusahaan Jepang di Timur, Luar Jakarta yang beroperasi di situ . Sementara ke Priuk dinilai sudah padat kapasitanya, transportasinya. Patimban Subang  menjadi salah satu solusinya,” jelasnya.

Dengan adanya Patimban ini, tambah Ferry, beberapa developer akan bergerak ke arah sana.  Sebab, kapasitas produksi barang-barang sepanjang Timur Jakarta dengan Tanjung Priok yang sekarang itu sudah ada, tidak memadai. Perlu ada pelabuhan baru. Kalau kita berbicara industri, maka key-nya adalah pelabuhan dan kesediaan tenaga kerja.

Sementara investasi Jepang di luar properti sangat tinggi di Indonesia. Tapi belakangan ini, kata Ferry, mulai masuk ke lini bisnis properti di Indonesia. Sebab di negaranya  bisnis properti return-nya sudah kecil sekali. Di samping itu, masalah populasi penduduknya “gemuk” di usia tua, sedangkan yang muda-mudah tidak mau memproduksi anak lagi.

Secara geografi mereka harus ke luar ke Jepang untuk bisa mendapatkan return yang lebih besar. Itu yang membuat mereka berinvestasi di sektor properti, terutama developer yang sudah besar di sana, seperti Tokyo land, sudah ada beberapa project yang mereka kerjakan di sini.”Awalnya mereka bermitra, tapi lama-lama kalau mereka sudah ‘jago’, tahu mengurus perizinan, mereka bisa jalan sendiri,” jelas Ferry menambahkan.

“Sekarang ini yang saya lihat mereka bawa fund ber-partner dengan lokal yang sudah terpercaya untuk mendevelop sesuatu. Misalnya perusahaan Jepang non-developer. Kalau saya lihat developer Jepang itu bermain di segmen yang tidak terlalu  banyak developer bermain di sana,” katanya seraya menambahkan dengan produk yang sama harganya bisa lebih tinggi karena mereka jual quality. Sebab, sering kali konsumen properti suka kecewa terhadap kualitas. Tapi dengan nama besar perusahaan Jepang yang namanya sudah terkenal lebih secure bagi konsumen, walaupun harganya mahal. Investor Jepang masuk di sektor property, kata Ferry, di sektor perkantoran, mall, dan apartemen.

Menurut Ferry, sebelum Jepang masuk, sebetulnya Sipangura terlebih dahulu masuk ke Indonesia. Tapi Singapura masuk ke sini tidak se-ekspansif investor Jepang. Ada beberapa perusahaan properti Singapura, seperti Capital Land dimana JIC sebagai penyandang dananya. Mereka tidak se-ekspansif perusahaan Jepang.

Investor China pun masuk ke lini properti. Mereka masuk dalam segmen yang skala besar, seperti membuat town. Mereka mainnya di pasar kelas bawah dan yang paling banyak di lini perumahan. Ada beberapa perusahaan China yang main di lini properti, seperti PT China Harbour, China Fortune Land Development (CFLD) International dan lain-lain.

Ferry melihat bisnis properti tetap ada peluang. Para pengembang yang saat ini sedang mendevelop project, itu berarti produk yang akan dijual dua atau tiga tahun ke depan. “Para pengembang harus bisa membaca kebutuhan dua tiga tahun ke depan,” ujar Ferry seraya menambahkan sekarang sudah ada beberapa pengembang yang membidik pasar milenial. Dengan mengembangkan produk yang tidak terlalu besar, tapi fungsi-fungsi dasarnya terpenuhi. Sementara penunjang lainnya dibuat untuk kebutuhan bersama.

“Buat apa apartemen di kasih ruang tamu. Tidak perlu, tapi diberikan fasilitas yang dapat digunakan bersama para penghuni apartemen,” tandas Ferry serius mengunci percakapan. [] Yuniman Taqwa dan Siti Ruslina