Harga Properti “Terjungkal”, Waktunya Membeli Properti

Semester I tahun ini bisnis properti masih bergerak lambat karena momentum pilpres. Meski semester II mulai ada kepastian, tapi belum menjamin bisnis ini kondusif. Sekarang  waktu yang tepat berinvestasi di bisnis properti, karena harga  turun di titik terendah!

Cukup lama bisnis properti “diselimuti kabut tebal”. Pertumbuhan bisnis ini beberapa tahun terakhir “jalan merayap”. Sejak beberapa tahun terakhir Gross Domestic Product (GDP) bertengger di angka kisaran 5,1 – 5,25%. GDP sebesar itu belum cukup mendorong  bisnis properti berkembang. Apalagi tahun (2018) GDP masih di kisaran 5,1%. Data Oxford Economic untuk diprediksi tahun tak lebih dari 5,2%.

Sementara bisnis properti sudah terpuruh sejak beberapa tahun terakhir. Dengan modal pertumbuhan ekonomi pada 2019 hanya 5,2, agak sulit mendongkar pertumbuhan bisnis properti yang cukup significant. Itu faktor eksternalnya, sedangkan faktor internal, menurut Senior Associate Director Research Colliers Internasional, Ferry Salanto, property di sektor komersial ada ketidakseimbangan antara supply and demand. “Bukannya over supply dalam arti sesunggunya, entah itu kemampuan korporasi atau individual belum bisa menyeimbangi supply yang begitu banyak,” katanya kepada pelakubisnis.com akhir minggu keempat Januari lalu.

Masuknya supply properti yang begitu besar itu, kata Ferry,  karena ada penyebabnya. Pada 2010 sampai pertengahan 2013 terjadi booming properti. Pada periode itu, indikator yang menggambarkan bisnis properti bagus semua. Kenaikan dari sisi harga properti cukup significant. Dalam kurun waktu itu bisa menaikkan harga dua kali lipat.

Tak urung indikator tersebut membuat para pengembang mulai melakukan pengembangan proyek. Sayangnya dollar terkoreksi . Saat itu mulailah terjadi perlambatan bisnis properti. “Tapi kan, proyek yang sudah dibangun tidak bisa berhenti. Proyek harus berjalan terus karena menyangkut reputasi pengembang,” katanya seraya menambahkan pada 2014 pertumbuhan ekonomi belum terlalu tinggi. Dampaknya, booming properti pada 2013 menumpuk pada 2015. Sementara pertumbuhan ekonomi tidak terlalu bergerak, sehingga terjadilah over supply.

Pada saat itu, kata Ferry sektor office tingkat hunian bisa drop mencapai 10%, sektor perumahan pun turut terpuruk pada 2013. Efek itu masih terasa sampai 2018 kemarin. Walaupun kini jumlah supply pertumbuhannya mulai agak normal. Diperkirakan 2019 dan 2020 pertumbuhannya agak lumayan. “Tapi, 2021 akan naik lagi. Jadi, memang kalau diproyeksi ke depan selalu ada adjustment. Artinya yang kita lihat sekarang ini tinggi, belum tentu nanti pada saatnya tinggi,” lanjutnya. Tapi untuk setahun ke depan biasanya sudah lebih pasti. Tapi untuk proyeksi tiga tahun ke depan biasanya bisa berubah proyeksi.

Pernyataan Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati, kata Ferry, sebenarnya sudah dilihat dari tahun lalu (2018). Walaupun tahun kemarin masih ada pertumbuhan, tapi pertumbuhannya melambat. Dalam keadaan market yang normal, pertumbuhan hargaa bisa mencapai 10%. Artinya ekspektasi orang memegang properti bisa mendapat apresiasi kenaikan harga mencapai 10%. Tapi beberapa tahun ini apresiasinya hanya berkisar 5 – 6 persen pertahunnya. Jadi, dari sisi capital appreciation masih ada kenaikan, tapi pertumbuhannya rendah.

Sementara bila berbicara return, tambah Ferry, yang pegang apartemen return-nya tidak lebih baik dibandingkan deposit rate. Makanya properti untuk saat ini tidak menarik untuk instrumen berinvestasi.

Sementara pengamat properti dari rumah 123.com, Ignasius Untung, mengatakan, pertumbuhan bisnis properti pada 2016 sebesar 4,2%, tahun 2017 sebesar 3,7%, tahun 2018 sebesar 3,4% dan prediksi di tahun 2019 naik menjadi 4,9%. Artinya ada pertumbuhan walaupun tipis. “Tapi saya melihatnya pada semester I tahun ini akan lambat. Alasannya karena ada pilpres (pemilihan presiden-red). Orang banyak cari amannya dulu,” katanya kepada pelakubisnis.com.

Menurutnya ada kelompok pembeli yang tidak distract dengan kondisi apa pun. Kelompok ini adalah end user. Kelompok pertama berpikirnya sederhana saja, bila butuh, maka dia beli. Kelompok kedua adalah investor. Kelompok ini akan melihat dari beberapa sudut, seperti suku bunga, tren pasar dan sebagainya untuk menentukan membeli properti.

Sementara dari segi pengembang, kata Untung, kelihatan kehilangan confidence untuk mendorong produk  di semester I. Hal ini disebabkan karena banyak ketidakpastia , ada pemilu dan sebagainya. “Tanpa adanya pemilu saja kemarin sudah slow. Kalau saya lihat semester I, lebih lambat dibandingkan tahun 2018,” katanya serius. Sedangkan di semester II pertumbuhannya akan lebih cepat dibandingkan pada periode yang sama tahun 2018.

Untung memperkirakan sampai semester I tahun ini, harga properti tidak akan bergerak jauh. Bahkan, ada kecenderungan harga properti turun. “Contoh! Harga  apartemen di Kelapa Gading, luasnya 105 m, dijual dengan harga Rp 1,8 milyar. Kemudian tahun 2016, apartemen tersebut mau dijual lagi. Seharusnya minimal harga jualnya Rp1,8 milyar saja laku. Tapi sampai hari ini tidak laku-laku.  Padahal harga jualnya sudah diturunkan menjadi Rp1,6 milyar,”ujarnya serius.

Walaupun fenomena itu, kata Untung, tidak bisa dilihat secara keseluruhan wilayah. Tapi kita sudah melihat ada area-area yang sudah terkoreksi. “Sebenarnya semester I tahun ini adalah waktunya beli. Ada dua opsi orang menjual rumah. Pertama, orang jual karena butuh uang dan opsi yang kedua jual rumah santai,” katanya. Orang yang jual santai ini tidak akan terimbas dengan anjloknya harga rumah.

Hal senanda pun diakui Ferry. Pada semester II tahun sudah mulai ada kepastiaan. Pemilu sudah selesai. Artinya tidak ada lagi alasan untuk wait and see. “Tapi apakah bisnsis properti itu bagus atau tidak, saya pikir butuh waktu,” ujarnya seraya menambahkan bahwa bisnis ini bergerak dulu dan hasilnya baru dapat diketahui pada tahun 2020.

Sementara Ferry menyarankan  saat ini  waktunya membeli properti. Sebab, saat ini harga properti sudah masuk pada harga titik terendah. Diharapkan pada tahun 2020 properti bisa akselerasi lagi,”  kata Ferry sambil menambahkan apakah tahun ini waktunya tepat atau tidak membeli property, bisa dilihat dari perilaku dari korporasi. Walaupun dari perilaku konsumen individu belum begitu confidence untuk kelas menengah atas. Sedangkan kelas menengah bawah, terkandung dari kebijakan pemerintah untuk memperoleh properti dan daya belinya serta  akses untuk mendapat pembiayaan.

Sri Mulyani pernah mengatakan, kata Ferry, tantangannya adalah masalah suku bunga. Tapi masalahnya suku bunga dinaikkan untuk menjaga inflasi dan nilai tukar rupiah. Sedangkan suku bunga kita sangat tergantung dari faktor eksternal. Walaupun sebetulnya ada ruang untuk menurunkan suku bunga. Di mana sebetulnya pihak perbankan bisa lebih efisien. Artinya margin antara deposit dengn margin landing rate perbankan gap-nya tidak terlalu besar. “Sekarang kan antara deposit rate dengan bunga pinjaman bedanya jauh banget,” urainya. Ini kan belum efisien. Tapi untuk mengefisienkan bank ada yang harus dikorbankan, seperti tenaga kerja dan sebagainya.

Ferry menambahkan, proyeksi property 2019 di segmen individual memang masih ada maju mundurnya. Yang dimungkinkan investasi di segmen individu adalah produk-produk perumahan dan  apartemen. “Kalau investasi rumah return tidak sebesar investasi di apartemen karena yang mencari sewa rumah lebih sulit dibandingkan mencari sewa apartemen. Kalau beli rumah investasi untuk  disimpan dulu, nanti harganya bisa naik. Kalau apartemen bisa disimpan dulu nanti harganya naik atau disewa,” jelasnya.

Walaupun saat ini sewa apartemen lagi turun karena berhubungan dari sisi bisnis, terutama sektor oil and gas yang selama ini menjadi penyokong kebutuhan perumahan mengalami penurunan drastis. Ini yang menyebabkan rental market agak sulit karena over supply, sehingga harga sewanya turun. Kalau harga sewanya turun, pasti yield kecil. Gampang saja menghitung yield yaitu harga sewa x 12 bulan x occupancy : harga property.

Lebih lanjut ditambahkan, pasar menengah atas itu kebanyak investor type of buyer. Mereka membeli rumah atau apartemen motifnya hanya untuk investasi. Tapi yang terjadi di pasar adalah investor buyer ini orangnya itu-itu saja. Satu orang bisa punya banyak apartement. Tapi jangan salah, apartemen itu ada beban operasional, harus membayar service charge. “Kalau orang sudah punya banyak apartement, sementara banyak yang tidak tersewa, maka akan menjadi beban. Kemudian disuruh beli lagi, akan mikir-mikir,” katanya serius. Mereka akan mencari instrument investasi yang lain

Sementara di segmen korporasi, ada suatu peluang yang namanya pent up demand atau demand yang masih tertahan yang bisa terealisasi ke depannya. Walaupun masih ada kendala yang kebanyakan bersifat sentimen terhadap ekspektasi pemilu yang belum jelas. Hal ini yang menyebabkan terjadi keraguan di kalangan investor, terutama yang besar-besar.

Namun demikian, Ferry melihat ada minat yang cukup tinggi di kalangan korporasi terutama dari Jepang. Mereka melihat bahwa momentum ini good timing Kalau mereka melihatnya short time , pasti kondisi ini tidak menarik. Tapi lihatnya long time, karena Indonesia mempunyai bonus demografi yang cukup besar pada usia yang produktif.

Oversea developer melihat Indonesia dan mereka membawa uang karena di sini cost-nya murah. Mereka melihat dengan adanya program pemerintah membangun infrastruktur menjadi salah satu pendorong di sektor properti. Jadi, ada sisi positifnya karena memberikan peluang daerah lain untuk bisa berkembang.

Sementara untuk menjaga kesinambungan pertumbuhan bisnis properti, pemerintah akan meninjau ulang berbagai kebijakan. Rencananya pemerintah akan mengeluarkan kebijakan pembaruan fiscal, terutama dari sisi perpajakan PPN (pajak pertambahan nilai), PPnBM (Pajak Penjualan Atas Barang Mewah), PBB (pajak bumi dan bangunan) dan sebagainya akan dievaluasi kembali. Sejauhmana kebijakan ini bisa menstabilkan pertumbuhan bisnis property?

Menanggapi hal tersebut, menurut Untung kebijakan tersebut bisa mendukung bisnis property di segmen menengah ke atas. Dulu pernah ada kebijakan kepemilikan asing di sektor properti di buka untuk segmen menengah ke atas. “Tapi suratnya hanya sebagai Hak Guna dan tidak boleh strata title,” katanya lanjut.

Lebih lanjut ditambahkan, kebijakan penyesuaian PPnBM (Pajak Penjualan Atas Barang Mewah) harus dimengerti arahnya ke mana.  Kalau arahnya didorong untuk meningkatkan pendapatan pajak, ya sah-sah saja. Tapi, yang harus dilakukan adalah perlakukan sesuatu untuk mengontrol harga.

Alasan kenapa orang-orang tidak mau membeli properti karena harganya sudah ketinggian. “Kalau saya melihatnya PPnBM tidak sepenuhnya membantu bisnis properti. Kalau mau lebih tepanya diberlakukan saja pajak progresif. Mobil saja ada pajak progresif.,” jelas Untung serius seraya menambahkan mengapa rumah tidak ada pajak progresif.

Untung menambahkan, misalnya properti dengan harga satu milyar rupiah ke atas tidak boleh dibeli oleh orang yang sudah punya properti. Kalau mau membeli properti tersebut, dia harus menjualnya terlebih dahulu rumah yang ada sebelumnya. “Jadi, segmen yang bawah itu dijagai oleh pembeli properti yang yang pertama,” jelasnya.

Sementara Ferry menjelaskan bahwa PPnBM dan PPh 22 diterapkan pada produk property yang masuk dalam kategori mewah. “Dan ini masih wacana, saya belum melihat ada PMK (Peraturan Menteri Keuangan-Red). Peraturan tersebut belum keluar. Tapi secara kebijakan itu memberikan sentiment yang positif. Tapi apakah aplikasinya akan positif?” Tanya ferry serius.

Menurut Ferry sentimen positif itu menunjukkan bahwa sektor property sudah menjadi perhatian pemerintah. Tapi kalau yang disasar adalah PPnBM dan PPh 22 dan mereka Cuma merubah price threshold – yang tadinya apartment yang kena pajak tersebut bernilai Rp10 milliar, naik menjadi Rp20 milliar rupiah. “Jadi batas maksimumnya yang ditinggikan supaya tidak semua pembeli property mewah dikenakan pajak tersebut sebesar 20%,” ujarnya. Jadi, kalau kita beli property mewah itu kena pajaknya bisa mencapai 40%. Misalnya membeli property seharga Rp10 milliar, maka harga yang harus dibayar menjadi Rp14 milliar. Nilai Rp4 itu termasuk pajak-pajak tersebut.

Berdasarkan kalkulasi tersebut, kata Ferry, rencana pemerintah meninjau ulang perpajakan itu memberikan sentiment positif. Tapi bila melihatnya berdasarkan base on data, komposisi supply yang ada di Jakarta, misalnya, yang terkenal PPnBM tidak sampai 5%. Artinya kalau itu diterapkan secara umum tidak terlalu signifikan  peningkatkan kinerja bisnis property. Karena justru yang terbanyak adalah pasar di kelas menengah

Pertanyaan bagaimana caranya supaya property bergairah kembali? Segmen menengah yang bisa dibantu adalah menurunkan suku bunga. Walaupun pemerintah sudah menurunkan Uang Muka kredit property, tapi seharusnya diimbangi dengan suku bunga yang rendah.  Paling tidak jangka waktu kreditnya diperpanjang 20 – 30 tahun untuk pembeli melenial yang baru mulai kerja. [] Yuniman Taqwa/Siti Ruslina