Pasar Properti 2019, di Pusaran Ekonomi Global

Tren ekonomi global yang cenderung melambat pada 2019, akan mempengaruhi ekonomi dalam negeri. Disinyalir sektor properti akan semakin berat pada 2019, walau di segmen menengah bawah dan apartemen  masih akan bertumbuh. Bagaimana proyeksi bisnis properti 2019?

Kebijakan Pemerintah menjaga sentimen pasar di sepanjang 2018, terutama pasca-Hari Raya dan pengaruh ekonomi global berdampak positif. Hal ini membuat pasar properti 2019 diprediksi stabil meski ada Pemilihan Presiden 2019 di semester pertama 2019, namun pesta demokrasi itu tidak mempengaruhi pasar properti.

Mengacu  Hasil Survei Kegiatan Dunia Usaha (SKDU) mengindikasikan ekspansi kegiatan dunia usaha pada triwulan IV-2018 meskipun tidak setinggi triwulan III-2018, sesuai dengan pola historisnya. Hal ini tercermin dari nilai Saldo Bersih Tertimbang (SBT) kegiatan usaha pada triwulan IV-2018 sebesar 6,19%, lebih rendah dari SBT triwulan III-2018 sebesar 14,23%.

Peningkatan kegiatan usaha terutama terlihat pada sektor Keuangan, Real Estate & Jasa Perusahaan dan sektor Jasa-jasa. Peningkatan antara lain didorong oleh permintaan di pasar domestik. Secara keseluruhan tahun 2018, kegiatan dunia usaha menunjukkan kinerja yang membaik dengan rata-rata SBT sebesar 12,39%, lebih tinggi dibandingkan dengan 10,97% pada 2017.

Responden memperkirakan kegiatan usaha akan semakin ekspansif pada triwulan I-2019. Hal ini terindikasi dari SBT prakiraan kegiatan usaha yang meningkat menjadi sebesar 9,35%. Berdasarkan sektor ekonomi, peningkatan kegiatan usaha diprakirakan terutama pada sektor Jasa-jasa, Keuangan, Real Estate & Jasa Perusahaan, dan Industri Pengolahan. Sejalan dengan optimisme peningkatan kegiatan usaha, tingkat penggunaan tenaga kerja dan investasi dunia usaha pada triwulan I-2019 diperkirakan tumbuh lebih tinggi dibandingkan dengan kondisi pada triwulan IV-2018.

Menurut Rumah.com Property Outlook 2019, harga dan suplai properti, terutama pada sektor residensial, diperkirakan meningkat pada 2019. Permintaan pasar akan tetap stabil, permintaan untuk properti kelas menengah atas akan meningkat. “Pemerintah meningkatkan anggaran infrastruktur sebesar 6% dari tahun sebelumnya untuk mempercepat pertumbuhan ekonomi. Sejumlah kebijakan Pemerintah lainnya seperti pelonggaran Loan To Value (LTV), serta Program Sejuta Rumah membantu memudahkan masyarakat, terutama kelas menengah dan bawah untuk memiliki hunian,” kata Head of Marketing rumah.com, Ike Hamdan.

Berdasarkan data Rumah.com Property Price Index menunjukkan, harga properti nasional pada awal 2018 bergerak turun. Ini merupakan dinamika yang hampir selalu terjadi di awal tahun. Index pada kuartal I (Q1) 2018 tercatat sebesar 104,7 atau turun 0,83% secara quarter-on-quarter (q-o-q). Pada Q2 2018, Index kembali menyentuh angka 105,9. Ini adalah Index tertinggi sejak 2015. Index kemudian bergerak naik sebesar 2,3% pada Q3 2018 (q-o-q) menjadi 108,3. Year-on-year (y-o-y), Rumah.com Property Price Index secara nasional pada Q3 2018 mengalami kenaikan sebesar 4%. Pada periode yang sama tahun lalu, Index tercatat mengalami penurunan sebesar 1% (y-o-y).

Rumah.com Property Supply Index menunjukkan volume suplai properti mengalami pertumbuhan sebesar 13% menjadi 165,3 pada Q3 2018 (y-o-y). Secara kuartalan, pertumbuhan tertinggi tercatat pada Q3 2018, yakni sebesar 15% dibandingkan Q2 2018. Peningkatan suplai properti tampaknya sebagai respon penjual terhadap meningkatnya harga property.

Sejumlah praktisi bisnis masih optimis bahwa bisnis ini akan berjalan positif lantaran masih tingginya angka kebutuhan rumah yang belum terpenuhi atau backlog. Terutama, kebutuhan rumah bagi segmen menengah ke bawah. Pertumbuhan properti saat ini lebih didorong faktor infrastruktur “Kalau saya lihat siklus ini, kan pemilu sudah dilakukan berkali-kali ya. Namanya penjualan rumah ya tetap akan optimistis, tanah akan tetap dibutuhkan. Jadi kami tetap yakin 2019 baik untuk investasi properti,” kata Managing Director Sinarmas Land Dhony Rahajoe dalam sebuah diskusi di Jakarta, pertengahan Desember tahun lalu

Menurut Dhony, kenaikan properti sudah terlihat sejak tahun ini (2018-Red). Walaupun kenaikannya dirasakan belum terlalu signifikan. “Khusus perumahan, apalagi kalau lihat year on year semester pertama dari KPR yang disalurkan Bank BTN itu di atas angka rata-rata yang dihitung OJK, (yaitu) 19 persen,” ungkap Dhony. PT Bank Tabungan Negara (BTN), misalnya,  mencatat pertumbuhan kredit sebesar 19,28 persen menjadi Rp 220,07 triliun pada kuartal III 2018 ini. Angka tersebut meningkat dari penyaluran kredit BTN di kuartal III tahun 2017 yang sebesar Rp 184,5 triliun.

Sementara Ekonom Bank Mandiri Andry Asmoro, mengatakan, bisnis properti di Indonesia masih memiliki peluang yang besar.  Pasalnya, masih banyak daerah di Indonesia yang memiliki tingkat Backlog besar. Tingginya permintaan rumah belum bisa terpenuhi, seperti Sumatra, Jawa, dan Kalimantan yang merupakan tingkat backlognya tertinggi. Ia mencontohkan pada 2017 backlog perumahan di Indonesia mencapai angka 13,7 juta.

Assistant Vice President Strategic Residential Marketing Agung Podomoro Land, Agung Wirajaya mengatakan, potensi pertumbuhan positif sektor properti tahun depan (2019) tidak terlepas dari infrastruktur. Sebab,  kondisi infrastruktur menjadi salah satu kunci utama dalam siklus properti. “Melihat kondisi infrastruktur saat ini, terutama di wilayah Bandung, kami oprimistis, pertumbuhan sektor properti akan mengalami peningkatan signifikan,” katanya di Bandung, Oktober lalu, sebagaimana dikutip dari  pikiran-rakyat.com.

Salah satu penunjangnya, menurut dia, adalah pembangunan elevated tol Jakarta – Bandung yang saat ini telah mencapai 50%. Elevated tol tersebu diperkirakan akan rampung pada 2019. “Keberadaan elevated tol ini akan menggenjot pertumbuhan properti di wilayah Bandung Selatan,” tuturnya.

Namun demikian, Tren kenaikan suku bunga acuan diprediksi masih akan berlanjut hingga 2019 mendatang, sehingga bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pun diprediksi akan naik. Tapi hal itu diyakini tak akan menghambat pertumbuhan bisnis properti.

KPR masih menjadi andalan warga untuk bisa memiliki rumah. Sehingga dia yakin kenaikan suku bunga tak akan membuat bisnis properti menjadi lesu. “Tantangan ke depan adalah lebih kepada suku bunga KPR yang kemungkinan naik pada 2019. Tapi perkembangan properti diperkirakan terus naik tahun depan,” jelas Andry Asmoro.

Pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) ini diprediksi akan stabil hingga akhir 2018. Pertumbuhan ekonomi pada kuartal ini membuat Pemerintah melalui Menteri Perekonomian Darmin Nasution mengharapkan akhir tahun 2018 ditutup dengan pertumbuhan ekonomi sebesar 5,2%.

Pemerintah menjaga target pertumbuhan ekonomi 2019 pada angka 5,3% dengan melihat konsumsi tetap tumbuh 5,1%, sementara investasi tumbuh di sebesar 7%, ekspor sebesar 6,3%, dan menjaga impor di 7,1%. Sementara itu, prediksi pasar memperkirakan perrtumbuhan ekonomi Indonesia pada 2019 lebih rendah yakni di kisaran 5,1-5,2%.

Mengamati data Rumah.com Property Index dan data nasional, pasar properti nasional di tahun 2019 akan lebih positif, melanjutkan tren yang telah terbentuk sepanjang 2018. Hal yang perlu diantisipasi adalah Hari Raya Idul Fitri yang berdekatan dengan peristiwa politik (Pemilihan Presiden 2019).

Meski kepuasan terhadap upaya Pemerintah dalam menjaga harga properti hunian tetap terjangkau sedikit menurun, namun mayoritas merasa optimistis dengan iklim properti Indonesia saat ini. Meski demikian, berbelitnya proses pengurusan KPR bisa menjadi penahan laju pasar properti nasional.

Sementara Asosiasi Pengusaha Indonesia (Apindo) menilai pertumbuhan property pada tahun depan (2019-Red) masih rendah. Untuk itu disarankan pelaku usaha dapat melihat secara jeli peluang pasar yang ada di 2019. “Tren pertumbuhan properti masih rendah. Pelaku usaha diharap bisa melihat secara jeli peluang pasar yang ada,” ujar Ketua Apindo Bidang Properti dan Kawasan Ekonomi Sanny Iskandar, dalam Diskusi Outlook Apindo 2019, minggu pertama Desember tahun lalu, sebagaimana dikutip dari okezone.com.

Sekretaris Umum Apindo Eddy Hussy menyatakan, bahwa pertumbuhan sektor properti di 2019 tidak akan lebih besar dari 10%. “Pertumbuhannya 10% belakangan ini, diprediksi tahun 2019 tidak akan lebih besar dari tahun ini,” ujarnya. Meskipun demikian, sektor properti akan tetap jalan dan diharapkan pemerintah bisa mendorong industri properti di pusat ataupun daerah dalam hal perizinan. Seperti diketahui, perizinan pemerintah pusat dan daerah masih sering terjadi ketidaksinkronan misalnya pada implementasi program Online Single Submission (OSS).

Lain halnya dengan prediksi Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati. Ia memperkirakan, perkembangan sektor properti akan semakin berat di 2019. Indikator yang sangat memengaruhinya, seperti sektor makro ekonomi secara keseluruhan. Khususnya, pertumbuhan ekonomi yang melambat hingga tren suku bunga acuan dan likuiditas yang akan semakin mengetat di 2019.

“Sektor properti sangat terpengaruh terhadap makro economic policy, karena itu harus di waspadai di tahun depan (2019-Red), karena di 2018, tidak mudah mengenai nilai tukar rupiah, suku bunga yang meningkat dan likuiditas di tingkat global yang cukup ketat,” katanya dalam acara Property Outlook 2019, di Gedung Kementerian Keuangan, Jakarta, pada17/12 lalu.

Lebih lanjut ditambahkan, berdasarkan proyeksi berbagai lembaga internasional sebelumnya, tren perekonomian global di 2019, memang akan mengalami perlambatan. Intertanational Monetary Fund(IMF), misalnya, merevisi proyeksi pertumbuhan ekonomi global di 2018 dan 2019, menjadi 3,7 persen dari yang sebelumnya 3,9 persen. Selain itu, Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) juga memproyeksikan pertumbuhan ekonomi global akan mengalami perlambatan pada 2019 dan 2020. Diperkirakan ekonomi dunia tahun ini dan 2020, hanya akan tumbuh masing-masing sebesar 3,5 persen.

Sementara Ekonom Bank Mandiri, Andry Asmoro mengatakan, tahun depan (2019-Red) pertumbuhan ekonomi diperkirakan berada pada kisaran 5,1 persen – 5,2 persen karena adanya faktor harga komoditas yang masih lemah dan berpengaruh kepada kinerja ekspor. Menurutnya perekonomian Indonesia di tahun 2019 mendatang akan dipengaruhi antara lain oleh kenaikan suku bunga acuan di Amerika Serikat dan domestic, dampak dari trade war jika masih berlanjut, turunnya harga minyak dan komoditas, serta situasi politik yang stabil sehingga akan berpengaruh positif bagi ekonomi Indonesia.

“Tantangan terbesar yang akan dihadapi Indonesia dengan adanya perekonomian global yang diperkirakan cenderung melambat di tahun 2019 adalah masih kepada bagaimana mendorong ekspor manufaktur kita di tengah menurunnya harga komoditas. Kebijakan pemerintah dan otoritas moneter saat ini sudah baik karena responsif. Beberapa paket kebijakan perlu didukung aturan teknis dan sosialisasi kebijakan kepada pelaku bisnis agar lebih memiliki manfaat kepada peningkatan kinerja ekspor,” jelas Andry, sebagaimana dikutip dari liputan6.com.

Sri Mulyani menjelaskan,The Fed atau Bank Sentral AS, juga mengalami tekanan yang tidak mudah. Suku bunga The Fed pun arahnya cenderung naik. Selain itu, jumlah uang yang beredar terutama hard currency semakin ketat. Kondisi ini tentu berpengaruh pada perekonomian negara emerging market, termasuk Indonesia. Salah satu sektor yang terpengaruh tren ini, ialah properti. Padahal, properti menjadi sektor yang cukup menentukan dalam pertumbuhan ekonomi. “Properti terpengaruh tren ini. Di banyak negara, central bank secara sistematis dan penuh melakukan monetary property,” jelas Sri Mulyani

Sri Mulyani  memastikan, agar sektor properti yang memiliki dampak multiplayer terhadap pertumbuhan perekonomian Indonesia itu dapat terjaga perkembangannya, maka Kementerian Keuangan telah menyiapkan berbagai pembaruan terhadap kebijakan fiskal, terutama dari sisi perpajakan yang memengaruhi perkembangan sektor properti. “Kebijakan perpajakan akan sangat menentukan harga properti. Kena PPN (pajak pertambahan nilai), kalau ditransaksikan dan menghasilkan keuntungan kena PPh (pajak penghasilan), dan dengan harga tertentu dia akan kena PPnBM (Pajak Penjualan Atas Barang Mewah). Belum lagi, di daerah kalau dia balik nama kena lagi di prosesnya dan PBB (pajak bumi dan bangunan). Ini kita sadari, maka kita akan evaluasi bagaimana kita dukung pertumbuhan yang sehat dan sustain, berkeadilan, dan tetap jaga kepentingan nasional,” tegasnya, sebagaimana dikutip dari viva.co.id.

Akan tetapi Sri mulyani menambahkan, investasi pada sektor properti akan mengalami moderasi di antaranya karena peningkatan suku bunga. “Kemungkinan kebanyakan terjadi moderasi walaupun di beberapa segmen masih cukup baik,” ujarnya. Properti berupa apartemen dan rumah tapak segmen bawah diprediksi masih akan tumbuh.

Tapi Head of Marketing rumah.com, Hamdan. menjelaskan, secara umum pasar properti Indonesia di tahun 2019 mendatang tidak akan begitu terpengaruh dengan keadaan politik. Pasar properti akan terus merangkak naik dan menuju pemulihan, ini merupakan kesempatan yang tepat untuk membeli properti, baik untuk dihuni atau dipakai sendiri maupun sebagai sarana investai.[] Yuniman Taqwa