Pembebasan PPN Dorong Penjualan Properti
Stimulus Pemerintah DP Nol Persen dan relaksasi PPN properti yang diluncurkan Pemerintah Maret 2021 terbukti berpengaruh signifikan terhadap penjualan properti. Kebijakan itu diperpanjang hingga di tahun 2022, membuat pasar properti tetap stabil!
Perubahan-perubahan lingkungan bisnis yang terjadi selama pandemi, kembali lagi Inventure, Alvara, Ivosights menggelar Indonesia Industry Outlook #IIO2022. Kali ini mencoba mengungkap perubahan-perubahan yang terjadi di 25 industri/pasar berdasarkan survei yang dilakukan pada akhir Desember 2021 terhadap 770 responden di 10 kota utama di Indonesia dan digital monitoring di media sosial untuk mengetahui sentimen netizen.
Berdasarkan hasil riset terkait industri properti, #IIO2022 berhasil mengungkap bahwa pandemi menjadikan rumah sebagai pusat kehidupan, mulai dari beribadah, bekerja, belajar hingga mencari alternatif hiburan. Oleh karenanya rumah menjadi pusat segala aktivitas, sehingga memiliki rumah atau hunian kian menjadi semakin penting.
Berdasarkan hasil survei Inventure-Alvara, sebagian besar responden yaitu 79% lebih memilih membeli rumah dibandingkan menyewa rumah. Mereka lebih menyukai rumah tapak meski terletak di pinggiran kota dibandingkan apartemen di pusat kota.
Sementara itu, ke depannya, rumah berbasis AiOT atau smart home lebih diminati terbukti dari hasil riset Inventure-Alvara yang mengatakan bahwa 85,3% responden tertarik memilih pengembang yang menawarkan fitur-fitur smart home seperti smart lighting, smart security, dan lain-lain.
Marine Novita, Country Manager Rumah.com memberikan insights sebagai pelaku industri terkait perkembangan Properti dalam acara #IIO2022 ini. Berdasarkan hasil refleksinya mengenai dinamika industri sejak tahun 2021 lalu, properti masih bergerak kepada perkembangan yang positif. Terutama dengan bantuan program pemerintah seperti BPHTB 0% dan PPN 0% untuk pembelian di bawah Rp 2 Milyar. Program ini membantu memperkuat atau bahkan meningkatkan daya beli konsumen.
“Pandemi tanpa dapat dipungkiri is tough for everyone dengan level PPKM naik turun tapi saya melihatnya dari sisi bisnis properti kita menjadi mulai terbiasa. Istilahnya adalah muncul kebiasaan new normal untuk bertahan,” ungkap Marine Novita.
Kemudian dengan aktivitas yang bergerak secara online selama pandemi, hal ini tidak mematikan industri properti, akan tetapi pencarian dan pembelian rumah justru beralih atau mengalami shifting melalui online. Informasi mengenai properti misalnya dapat dicari melalui media sosial, website developer langsung, dan dari rumah.com salah satunya.
Perpindahan (shifting) ini terbukti dari laporan kami di rumah.com dimana dari sisi pencarian 37% mengalami kenaikan sejak tahun 2021 lalu. Hal ini menunjukkan bahwa untuk setiap konsumen yang memang sudah siap melakukan pembelian tidak mudah tergoyahkan, mereka justru dengan kemauan sendiri melakukan penyesuaian melalui internet. Terbukti dalam kuartal ketiga lalu dalam Property Market Index, ada kenaikan sekitar 23.4%.
Dari sisi adaptasi teknologi dari industri properti juga menjadi lebih pintar dengan pengembangan fitur-fitur yang bisa membantu property-seeker. Informasi mengenai properti yang dijual tidak hanya sekedar foto dan tulisan, tetapi ada fitur 360 misalnya. Melalui fitur ini, pembeli dapat secara virtual mendapatkan experience melihat rumah dari berbagai sisi. Mereka tidak perlu datang ke lokasi tapi dapat merasakan seperti ada di lokasi.
Sementara terkait preferensi hunian akibat pandemi, Marine Novita menjustifikasi temuan tim riset #IIO2022 bahwa hunian rumah tapak lebih diminati dibanding apartemen. Beliau memaparkan alasan lebih mendalam terkait temuan ini utamanya dikarenakan ada pertimbangan terkait kesehatan yang bergerak naik menjadi prioritas pembeli properti. Rumah tapak ini menjadi pilihan yang lebih memungkinkan kepemilikan ruang terbuka pribadi dibanding apartemen. Trend preferensi property-seeker saat ini memang pada hunian yang tidak terlalu padat.
Selain itu, muncul preferensi unik selama pandemi ini dari konsumen properti, yaitu konsep DIY (Do It Yourself) atau membangun sendiri konsep dan interior properti yang mereka beli. Saat ini, preferensi antara membeli rumah yang sudah jadi atau membangun dan mendesain sendiri rumah yang dibeli sedang happening dan berimbang. Diperkuat dengan kondisi bekerja bisa dilakukan dari rumah sehingga sense of belonging terhadap rumah menjadi semakin kuat selama pandemi ini. Mereka kemudian tidak masalah dengan lokasi perumahan di pinggir kota selama masih dapat diakses transportasi umum maupun pribadi dan lingkungan yang sesuai preferensi.
Marine lebih lanjut memaparkan poin penting yang perlu diterapkan oleh konsumen properti. Pertama terkait keputusan pembelian, konsumen harus siap melakukan homework, yaitu mencari dengan teliti mengenai stakeholder yang terlibat. Mengenai developer misalnya, mereka perlu mencari tahu portofolio project yang sudah dilakukan dan kerja sama dengan Bank. Kredibilitas kepercayaan Bank menjadi penting untuk menentukan pembayaran/ cicilan bijak untuk dilakukan langsung kepada pengembang atau melalui Bank saja.
Kedua, terkait serah-terima properti dengan pengembang, dari sisi konsumen juga harus memiliki kesadaran untuk memproteksi diri mereka sendiri. Sehingga sejak awal klausul jual-beli harus menjadi pertimbangan utama. Intinya, terutama dengan dibantu akses informasi mengenai properti yang semakin meluas digital, konsumen harus lebih aktif dan detail. Dari sisi developer juga harus mampu beradaptasi dengan situasi sekarang dan memberikan proteksi yang jelas kepada konsumen ini. Sehingga sinergi di dalam ekosistem properti ini berjalan ke arah yang saling mendukung dan membangun satu sama lain.
Sementara pada tahun 2022 ini menurut Marine, daya beli masyarakat kelihatan belum akan pulih sepenuhnya sehingga kondisi pasar masih tetap bergantung kepada kebijakan pemerintah atas insentif pajak dan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maupun Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).
Ia menambahkan, stimulus Pemerintah berupa DP Nol Persen dan relaksasi PPN properti yang diluncurkan Pemerintah sejak Maret 2021 terbukti memberi pengaruh signifikan terhadap perputaran ekonomi di sektor properti. “Sepanjang tiga bulan pertama, stimulus ini diklaim meningkatkan penjualan properti pada kisaran 10 hingga 20 persen, baik untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), menengah, maupun tinggi,” kata Marine kepada pelakukubisnis.com, Minggu kedua Februari lalu.
“Melihat efek positif yang dihasilkan, kedua stimulus tersebut pun diperpanjang. Insentif pembebasan PPN properti diperpanjang hingga September 2022, diikuti dengan perpanjangan kebijakan uang muka alias DP nol persen diteruskan sampai Desember 2022. Perpanjangan stimulus ini diyakini dapat menjaga kondisi pasar properti 2022 tetap stabil,” kata Marine Novita.
Lebih lanjut ditambahkan, secara umum, pangsa pasar Apartemen masih berada jauh di bawah Rumah Tapak, ini kondisi yang harus kita sadari bersama sebagai pelaku properti. Walaupun pilihan apartemen lebih terbatas, tapi suplai yang masih belum terjual juga cukup banyak. “Minat terhadap apartemen tergantung pada kemampuan pemerintah dan pengembang membangun rasa percaya dan kepastian dari sisi status dan perpanjangan masa kepemilikan,” kata Marine.
Ia menambahkan, apartemen memang dapat menjadi pilihan bagi mereka yang ingin memanfaatkan keringanan PPN. Sebagai catatan untuk investor, lebih baik maksimalkan Yield Rent atau pemasukan sewa dengan faktor yaitu target market yang sudah jelas, akses, dan ukuran unit. Sebagai contoh, untuk target market mahasiswa dan professional muda, unit studio dan 1BR dapat memaksimalkan return on equity sedangkan untuk target market keluarga, unit 2BR lebih mudah untuk terisi.
Sepanjang 2021 tren pencarian properti di Rumah.com menunjukkan antusiasme yang meningkat. Secara tahunan, pencarian properti dari Januari hingga Oktober 2021 meningkat sebesar 37% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Pencarian properti di Banten pada kuartal ketiga 2021 naik sebesar 6 persen pada kuartal ketiga tahun ini dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Banten naik sebesar 16 persen.
Area yang paling banyak dicari di wilayah Banten adalah Tangerang Selatan dimana terjadi peningkatan pencarian sebesar 21,84% (quarter-to-quarter) dan 36,35% (year-on-year). Pencari properti juga meminati wilayah Kabupaten Tangerang, dengan peningkatan sebesar 6,72% (quarter-to-quarter) dan 9% (year-on-year).
Sedangkan di wilayah DKI Jakarta, pencarian properti di Jakarta Utara masih positif, dengan kenaikan pencarian sebesar 4,54% dibandingkan tahun sebelumnya. Selain itu, pencarian properti di Jakarta Pusat juga meningkat pada kuartal ketiga 2021 dengan peningkatan pencarian sebesar 2,79% secara kuartalan.
Kenaikan pencarian properti di kawasan Jakarta Pusat dan Utara, yang merupakan salah satu kawasan dengan harga properti tertinggi, menunjukkan kembalinya minat pencari properti di pusat kota. Bangkitnya minat konsumen terhadap properti kelas menengah atas juga ditunjukkan lewat harga properti yang dicari. Jika digabungkan, besarnya jumlah pencari hunian di kisaran harga di atas Rp1 miliar mencapai 52% dari total pencari rumah di Rumah.com.
Sementara berdasarkan data Rumah.com, meskipun minat masyarakat terhadap properti kelas menengah atas di pusat kota meningkat, namun minat konsumen properti pada tahun 2022 masih akan tertuju pada kawasan-kawasan penyangga kota-kota besar (sub-urban). Selain harga, infrastruktur transportasi, kelengkapan fasilitas umum seperti pusat perbelanjaan, fasilitas kesehatan dan pendidikan masih akan menjadi daya tarik utama.
Berdasarkan hal tersebut, Rumah.com, lanjut Marine Novita, menganalisis sejumlah wilayah yang diperkirakan akan menjadi incaran konsumen di 2022 dan salah satunya adalah Tangerang Raya. Sepanjang 2021, Tangerang Raya tampaknya menjadi kawasan yang paling diuntungkan oleh pembangunan infrastruktur transportasi dimana Pemerintah meresmikan tiga ruas jalan tol yang saling terhubung di wilayah tersebut, yaitu Cengkareng-Kunciran, Kunciran-Serpong, dan Serpong-Pamulang.[] Siti Ruslina
