Ekonomi Tumbuh, Bisnis Properti Bangkit
Pemulihan ekonomi tahun 2022 akan lebih baik dibandingkan tahun 2021. Bank Indonesia memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2022 di kisaran 4,7 -5,5%. Pertumbuhan ekonomi akan mendorong bisnis properti!
Pada tahun 2022, perbaikan ekonomi terutama didukung konsumsi swasta yang meningkat, dan kinerja ekspor serta belanja fiskal Pemerintah yang tetap terjaga. Hal tersebut sejalan dengan mobilitas yang terus meningkat, pembukaan ekonomi yang semakin luas, serta stimulus kebijakan yang berlanjut. Dengan perkembangan tersebut, Bank Indonesia memprakirakan ekonomi domestik 2022 tumbuh lebih tinggi menjadi 4,7-5,5%.
Boleh jadi fenomena tersebut akan dapat berdampak positif pada penjualan properti. Diproyeksi pembiayaan perumahan di 2022 dapat tumbuh di atas pertumbuhan tahun 2021 yang bertumpu pada pertumbuhan KPR Subsidi maupun non Subsidi. Asumsi tersebut berdasarkan indikator pertumbuhan ekonomi yang terus membaik, sehingga berimplikasi daya beli masyarakat yang turut terdongkrak.
Prasyarat untuk mendorong pertumbuhan sektor properti kuncinya adalah dengan mendorong pertumbuhan konsumsi rumah tangga (RT). Ini mengingat, tinggi rendahnya pertumbuhan konsumsi RT akan sangat menentukan tinggi rendahnya demand terhadap properti. Korelasi kinerja pertumbuhan konsumsi RT dengan pertumbuhan sektor properti ini terlihat cukup kuat selama tahun 2021 ini. Terlihat bahwa ketika pertumbuhan konsumsi RT rendah juga diikuti oleh pertumbuhan sektor properti yang rendah pula. Oleh karenanya, untuk mendorong pertumbuhan sektor properti, maka pertumbuhan konsumsi RT perlu dipulihkan, sebagaimana dikutip dari Opini oleh: Sunarsif, bertajuk: Outlook Properti 2022 dan Prasyarat Pertumbuhannya, dari cnbcindonesia.com, pada 20/12.
Bila melihat prospek pemulihan ekonomi pada tahun 2022 yang diperkirakan lebih baik dibanding 2021, sektor properti juga diperkirakan akan mengalami pemulihan. Tahun 2022, diperkirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia lebih tinggi dibanding tahun 2021. IMF, dalam outlook-nya pada Oktober lalu, memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2022 akan mencapai 5,9% lebih tinggi dibanding proyeksi pertumbuhan ekonomi di tahun 2021 ini sebesar 3,2%. Proyeksi IMF ini juga senada dengan proyeksi dari lembaga lainnya. Lembaga pemeringkat S&P, misalnya, September lalu mengeluarkan outlook-nya, dimana pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2022 diperkirakan mencapai 5,6% lebih tinggi dibanding tahun 2021 ini sebesar 3,4%.
Sunarsif menambahkan, strategi memulihkan pertumbuhan konsumsi RT beragam caranya. Pertama, dengan mengembalikan daya beli dengan memulihkan pendapatan rumah tangga. Namun, strategi pemulihan ini butuh waktu karena memang sektor-sektor ekonomi yang menjadi sumber bagi rumah tangga memperoleh pendapatan belum sepenuhnya pulih. Sehingga, sektor-sektor ekonomi belum mampu membayar upah/gaji secara penuh kepada pekerja (baca: rumah tangga) yang bekerja di sektor ekonomi tersebut.
Ketua Umum Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida memperkirakan industri properti diprediksi akan tetap tumbuh pada tahun 2022. Saat ini, pangsa pasar kita 70% milenial. Karena generasi ini mempunyai pendapatan yang lebih stabil. “Potensi generasi milenial untuk membeli properti relatif besar. Kemampuan kelompok ini memenuhi gaya hidupnya selama ini karena ditopang penghasilan yang cukup memadai. Apabila penghasilan milenial itu digabung dengan pasangannya, tentu daya beli mereka akan jauh lebih besar lagi. Jadi mestinya generasi milenial mampu mencicil rumah Rp 2,5 juta sampai Rp 3 juta per bulan,” ujarnya, sebagaimana dikutip dari bisnisnews.id, pada 11/11 lalu.
Sementara Pengamat properti Panangian Simanungkalit, yang dikutip dari bisnis.com, pada 12/12, memprediksi pada 2022 akan terjadi pemulihan karena ekonomi bertumbuh lebih tinggi. Dengan adanya pemulihan ekonomi secara keseluruhan, sektor properti bisa tumbuh 15% dibandingkan 2021. Ini adalah kabar baik untuk properti karena bersifat jangka panjang. Karena ketika turun properti turunnya lama, tapi ketika naik sektor ini akan naik terus. “Primadona tetap didominasi oleh perumahan, itu pun bukan apartemen tapi rumah tapak. Segmen harga yang masih dominan 2022 karena pemulihan baru terjadi itu di atas Rp160 juta, yang nonsubsidi di bawah 1 miliar. Itu memenuhi 70 persen permintaan dari pasar,” ujarnya,
Menurutnya, perusahaan yang punya produk rumah tapak bisa mencatat kinerja yang lebih baik tahun depan, dengan harga di kisaran harga Rp160 juta – Rp1 miliar. “Artinya ada segmen di bawah Rp500 juta di atas Rp160 juta, kemudian ada segmen di atas Rp500 juta di bawah Rp1 miliar. Sementara itu yang 30 persen ada di atas Rp1 miliar dan di bawah Rp2 miliar. Di atas 2 miliar beum terlalu hidup tahun depan, banyak pengusaha yang masih kosolidasi, belum melihat investasi properti,” imbuhnya.
Kemudian, apartemen juga lebih baik dari tahun ini. Namun, karena pangsa pasar apartemen tidak terlalu banyak, permintaannya juga tak akan tumbuh signifikan. “Contoh perumahan tahun depan permintaannya diperkirakan di atas 50.000 – 75.000 unit, untuk segmen Rp160 juta – Rp1 miliar. Tapi kalau apartemen mungkin hanya 10 persen di 5.000 – 7.000 unit,” kata Panangian.
Marine Novita, Country Manager Rumah.com menyatakan, kebijakan pemerintah pada sektor properti seperti DP 0% dan relaksasi PPN properti tepat sasaran karena berdasarkan Rumah.com Consumer Sentiment Survey H1 2021 pada awal tahun 2021. Sebanyak 67% responden mengharapkan penurunan uang muka. Sementara sebanyak 85% mengharapkan penurunan suku bunga ketika ditanya seputar suku bunga. “Stimulus pemerintah berhasil membuat pasar properti pulih sepanjang tahun 2021, ditandai dengan kenaikan harga properti pada kuartal kedua dan ketiga serta kenaikan pencarian properti secara tahunan,” jelas Marine.
Menurut Marine pada tahun 2022 mendatang, daya beli masyarakat kelihatan belum akan pulih sepenuhnya sehingga kondisi pasar masih tetap bergantung kepada kebijakan pemerintah atas insentif pajak dan suku bunga KPR maupun KPA (kredit pemilikan apartemen). “Pengembang bisa berstrategi untuk meningkatkan penjualan dengan berfokus pada ketersediaan sarana publik di sekitar hunian serta berbagai fitur ramah lingkungan pada hunian yang mereka tawarkan kepada konsumen,” jelasnya, sebagaimana dikutip dari sindonews.com, pada 9/12.
Lebih lanjut ditambahkan, stimulus pemerintah berupa DP 0% dan relaksasi PPN properti hingga Desember 2021, diikuti dengan perpanjangan kebijakan DP 0% sampai Desember 2022, diyakini dapat menjaga kondisi pasar properti 2022 tetap stabil.
Sementara Menurut Ketua Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, Minggu ketiga November lalu. para investor melihat dalam dua tahun (2020-2021) ini sebetulnya potret bisnis properti sedang berada di bawah. Ada banyak koreksi harga dalam dua tahun terakhir ini, tidak ada kenaikan.
“Nah, kalau investor yang cerdas dia akan masuk dan beli. Karena di tahun 2022 harga akan naik lebih tinggi lagi. Saya tidak bilang tahun 2022 lebih buruk, tapi artinya banyak hal-hal atau isyu-isyu yang harus dicermati. Biasanya investor akan sangat terganggu kalau ada kebijakan soal tax. Meskipun pengaruhnya jangka panjang tapi untuk jangka pendek mereka masih menahan diri kalau ada kenaikan tax,” tambah Ali kepada pelakubisnis.com.
Namun demikian, rencananya pemerintah 1 April 2022 akan menanaik PPN menjadi 11%. Hal ini akan mengganggu pasar menengah atas khususnya yang secara psikologis dan kemungkinan mereka akan sedikit menahan diri. Meskipun dampaknya tidak dalam jangka panjang.
Menurut Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International, kepada pelakubisnis.com, potensi membeli apartemen tetap masih ada potensi, terbukti dengan keadaan pandemi yang membuat kaum milenial semakin sadar untuk berinvestasi, sehingga masih ada kans untuk properti dijadikan salah satu opsi untuk berinvestasi. Tetap memberikan program dan harga yang menarik dan terjangkau bagi kaum milenial.
Faktor atau alasan yang menurut Ferry, membuat millenial memilih apartemen karena harga beli yang lebih murah daripada rumah tapak, lokasi lebih dekat dengan tempat-tempat strategis (seperti kantor, mall, kendaraan umum), privasi dan keamanan lebih terjaga (masuk pakai access card, ada penjagaan 24 jam, dll). Hunian yang lebih simple (ukuran tidak terlalu besar, jadi gampang perawatannya).
Sementara setiap input pada sektor properti memiliki dampak pada 174 sektor perekonomian. Untuk itu pemerintah terus mendorong kemajuan sektor perumahan, termasuk penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
“Pengembangan sektor perumahan memberikan kontribusi pada penguatan ekonomi. Rasio sektor perumahan terhadap PDB dalam target RPJMN 2020-2024 dinaikkan dari 2,9% menjadi 4,0%,” sebut Dirjen Perbendaharaan Hadiyanto dalam sambutan acara Penandatanganan Perjanjian Investasi Pengelolaan Dana FLPP antara Kementerian Keuangan dan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).
Hadiyanto mengatakan perjanjian investasi pengelolaan dana FLPP adalah awal dari sinergi pengelolaan pembiayaan perumahan yang akan dikelola oleh BP Tapera. Ia berharap dengan pengelolaan dana FLPP di BP Tapera akan dapat bersinergi dengan program utama Tapera yaitu pengerahan, pemupukan dan pemanfaatan pembiayaan perumahan kepada peserta masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
“Kami terus berkomitmen memberikan pelayanan terbaik agar mampu mewujudkan rumah pertama bagi rakyat Indonesia, khususnya bagi yang berpenghasilan rendah,” jelas komisioner BP Tapera, Adi Setianto dalam acara yang sama.
Sebagai informasi, program ini dikelola oleh Badan Layanan Umum Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (BLU PPDPP) yang berada di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). []Yuniman Taqwa
